Los dos nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno a finales de septiembre de 2026 han sido derogados por el Congreso de los Diputados. Esto afecta a medidas relacionadas con los alquileres, los desahucios, las deducciones fiscales, los contratos temporales y la renovación de los contratos de vivienda habitual.
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 30 de septiembre y entró en vigor, con carácter general, el 1 de octubre. Sin embargo, el Congreso acordó su derogación el 2 de octubre de 2026.
Ese mismo día también fue derogado el Real Decreto-ley 27/2026, que había sido publicado el 1 de octubre y estaba destinado específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Las resoluciones pueden consultarse directamente en el BOE sobre la derogación del Real Decreto-ley 26/2026 y en el BOE sobre la derogación del Real Decreto-ley 27/2026.
¿Qué ha pasado con los decretos de vivienda?
El Consejo de Ministros del 29 de septiembre aprobó dos reales decretos-ley diferentes en materia de vivienda.
El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, reunía buena parte de las nuevas medidas sobre vivienda: alquiler temporal y por habitaciones, actualización de determinadas rentas, protección frente a determinados desahucios, fiscalidad, acceso a la primera vivienda y otras cuestiones.
El segundo, el Real Decreto-ley 27/2026, estaba dirigido específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual y modificaba, entre otras disposiciones, el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Los reales decretos-ley pueden entrar en vigor antes de que el Congreso se pronuncie sobre ellos. Sin embargo, el artículo 86 de la Constitución establece que deben someterse posteriormente a debate y votación en el Congreso.
En este caso, el Congreso acordó el 2 de octubre de 2026 derogar ambos reales decretos-ley. El propio BOE recoge la pérdida de efectos de las modificaciones introducidas por estas normas.
¿Qué medidas de los decretos de vivienda han decaído?
La derogación afecta a las medidas que habían sido introducidas por los dos reales decretos-ley. Entre las más relevantes para particulares se encontraban las siguientes:
| Medida aprobada | Situación tras la derogación |
|---|---|
| Prórroga extraordinaria del alquiler | La regulación introducida por los nuevos decretos ha quedado sin efecto |
| Limitación extraordinaria de determinadas actualizaciones de renta | La medida introducida por el RDL 26/2026 ha quedado sin efecto |
| Nueva regulación del alquiler temporal | Las modificaciones introducidas por el RDL 26/2026 han quedado sin efecto |
| Alquiler por habitaciones | Las nuevas reglas introducidas por el decreto han quedado sin efecto |
| Protección frente a determinados desahucios hasta 2030 | La ampliación prevista por el RDL 26/2026 ha quedado sin efecto |
| Nueva deducción estatal del alquiler | La deducción introducida por el decreto ha quedado sin efecto |
| Nuevas reducciones fiscales para propietarios | Las modificaciones introducidas por el decreto han quedado sin efecto |
| Restricciones a determinadas compras de vivienda | Las restricciones introducidas por el RDL 26/2026 han quedado sin efecto |
| Mecanismo TU CASA | La regulación introducida por el RDL 26/2026 ha quedado sin efecto |
Es importante distinguir entre que estas nuevas medidas hayan decaído y que desaparezca toda la regulación que ya existía anteriormente en materia de alquiler, vivienda o desahucios. La derogación afecta a las modificaciones introducidas por estos reales decretos-ley.
¿Sigue vigente la prórroga extraordinaria de hasta dos años?
No en los términos que establecían los nuevos decretos. Una de las medidas que había generado mayor interés era la posibilidad de ampliar determinados contratos de vivienda habitual mediante prórrogas extraordinarias.
El RDL 26/2026 había regulado inicialmente una prórroga para determinados contratos y el RDL 27/2026 introdujo posteriormente cambios específicamente relacionados con la estabilidad y renovación de los contratos de alquiler.
Tras la derogación de ambos textos el 2 de octubre, esas modificaciones han quedado sin efecto.
Esta cuestión ya había generado cambios legislativos durante 2026. En abril, otra prórroga extraordinaria de los alquileres fue rechazada por el Congreso.
¿Sigue vigente el límite extraordinario del 2 % para subir el alquiler?
El RDL 26/2026 había establecido una limitación extraordinaria para determinadas actualizaciones anuales de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
La norma distinguía diferentes situaciones. Entre ellas, establecía que, cuando no existiera un nuevo pacto entre las partes y se cumplieran las condiciones previstas, el incremento no podría superar el 2 %.
Sin embargo, esta era una de las medidas introducidas por el Real Decreto-ley 26/2026. Al haber sido derogado, esa limitación extraordinaria ha quedado sin efecto.
Esto no significa que los propietarios puedan actualizar libremente cualquier alquiler en cualquier porcentaje. La actualización de la renta continúa dependiendo del contrato y de la normativa que resulte aplicable en cada caso.
¿Qué pasa con los contratos de alquiler temporal?
El RDL 26/2026 había introducido una nueva regulación estatal de los alquileres temporales.
Entre otras cuestiones, definía el arrendamiento temporal como aquel destinado a cubrir la necesidad de vivienda de una persona desplazada temporalmente de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
También establecía reglas sobre la duración de estos contratos y sobre las circunstancias en las que podían pasar a considerarse arrendamientos de vivienda habitual.
Con la derogación del RDL 26/2026, esas nuevas modificaciones han perdido sus efectos. Por tanto, no deben presentarse ya como la regulación actualmente vigente de los alquileres temporales.
¿Qué pasa con el alquiler por habitaciones?
El decreto también había incorporado reglas específicas para el alquiler parcial de habitaciones o estancias.
Una de ellas pretendía evitar que la división de una vivienda en varios contratos permitiera superar determinadas limitaciones aplicables al alquiler de la vivienda completa.
Estas modificaciones formaban parte del RDL 26/2026 y, por tanto, han quedado sin efecto tras su derogación.
¿Siguen suspendidos los desahucios hasta 2030?
El RDL 26/2026 no había establecido una prohibición general de todos los desahucios hasta 2030. Lo que contemplaba era una ampliación de determinadas medidas de protección para personas en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional.
La ampliación introducida por este decreto ha quedado sin efecto tras su derogación.
Esto no significa que hayan desaparecido todas las medidas de protección frente a los desahucios que puedan proceder de otras normas. Para determinar qué protección existe actualmente hay que acudir a la legislación que continúe vigente y analizar las circunstancias concretas de cada procedimiento.
¿Sigue existiendo la nueva deducción del 10 % por alquiler?
El RDL 26/2026 había incorporado una nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual en el IRPF.
La medida contemplaba una deducción del 10 % para determinados contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales y establecía diferentes límites y requisitos.
Al tratarse de una modificación introducida por el RDL 26/2026, esta nueva deducción también ha quedado sin efecto con la derogación del decreto.
Por tanto, no debe confundirse esta deducción derogada con otras deducciones o beneficios fiscales que puedan existir conforme a la normativa estatal o autonómica aplicable.
Para comprender cómo funcionan las deducciones dentro del impuesto puede consultarse también nuestra guía sobre cómo funciona el IRPF en España.
¿Qué ocurre con las nuevas ventajas fiscales para los propietarios?
El RDL 26/2026 también modificaba las reducciones aplicables al rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de viviendas.
La nueva regulación tenía en cuenta circunstancias como la reducción de la renta respecto al contrato anterior, el alquiler de la vivienda por primera vez, la condición de gran tenedor, la ubicación en una zona de mercado residencial tensionado, la edad del arrendatario o la rehabilitación reciente del inmueble.
En determinados supuestos, las nuevas reducciones podían llegar al 100 %.
Estas modificaciones fiscales formaban parte del decreto derogado y, por tanto, han quedado sin efecto.
¿Qué ocurre con las restricciones a determinadas compras de vivienda?
El RDL 26/2026 también había establecido hasta el 31 de diciembre de 2028 determinadas restricciones a adquisiciones de vivienda realizadas por entidades cuyo objeto incluyera la adquisición de inmuebles.
La medida afectaba, en los términos previstos por la norma, a determinadas operaciones realizadas a título gratuito o por un precio inferior al 70 % del valor de tasación de mercado.
Esta regulación también formaba parte del RDL 26/2026 y ha quedado sin efecto tras la derogación.
¿Qué pasa con TU CASA y los 50.000 euros para comprar vivienda?
Otra de las novedades del RDL 26/2026 era la creación del mecanismo de financiación TU CASA, que debía ser gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual hipotecada.
La norma contemplaba préstamos que podían alcanzar el menor de estos dos importes:
- el 20 % del valor de la vivienda hipotecada;
- o 50.000 euros.
El mecanismo necesitaba además desarrollo posterior para concretar aspectos como sus beneficiarios y límites.
Con la derogación del Real Decreto-ley 26/2026, la regulación de TU CASA contenida en esta norma ha quedado sin efecto.
¿Por qué estuvieron vigentes los decretos si después fueron derogados?
Los reales decretos-ley pueden entrar en vigor antes de que el Congreso de los Diputados vote sobre su continuidad.
El artículo 86.2 de la Constitución establece que estas normas deben ser sometidas a debate y votación de totalidad en el Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
En este caso, el RDL 26/2026 fue publicado el 30 de septiembre y entró en vigor, con carácter general, el 1 de octubre de 2026. El Congreso acordó su derogación el día siguiente, 2 de octubre.
El RDL 27/2026 fue publicado el 1 de octubre y también fue derogado mediante acuerdo del Congreso de 2 de octubre.
Por eso es importante distinguir entre la entrada en vigor inicial de estas normas y su posterior derogación parlamentaria.
Preguntas frecuentes sobre los decretos de vivienda de 2026
¿Se ha derogado el nuevo decreto de vivienda?
Sí. El Congreso de los Diputados acordó el 2 de octubre de 2026 derogar tanto el Real Decreto-ley 26/2026 como el Real Decreto-ley 27/2026. Las resoluciones correspondientes fueron publicadas en el BOE.
¿Qué decretos de vivienda ha derogado el Congreso?
Han sido derogados el Real Decreto-ley 26/2026, sobre protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible, y el Real Decreto-ley 27/2026, destinado a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
¿Sigue vigente la prórroga de dos años del alquiler?
Las nuevas medidas de prórroga y estabilidad contractual introducidas por los RDL 26/2026 y 27/2026 han quedado sin efecto tras la derogación de ambas normas.
¿Sigue vigente el límite del 2 % para subir el alquiler?
La limitación extraordinaria introducida por el RDL 26/2026 ha quedado sin efecto. Esto no implica que cualquier alquiler pueda actualizarse libremente, ya que continúa siendo necesario atender al contrato y a la normativa vigente aplicable.
¿Sigue vigente la nueva deducción del 10 % por alquiler?
No. La nueva deducción estatal introducida por el RDL 26/2026 ha quedado sin efecto tras la derogación de la norma. Esto es independiente de otras deducciones por alquiler que puedan existir conforme a la legislación aplicable.
¿Se prohibieron los contratos de alquiler de 11 meses?
El RDL 26/2026 había introducido nuevas reglas para los contratos temporales, pero estas modificaciones han quedado sin efecto tras su derogación. Por tanto, no puede afirmarse que actualmente exista una prohibición general de los contratos de 11 meses derivada de este decreto.
¿Siguen suspendidos los desahucios hasta 2030?
La ampliación de determinadas medidas de protección hasta 2030 introducida por el RDL 26/2026 ha quedado sin efecto. Esto no supone la desaparición automática de otras protecciones frente al desahucio que puedan encontrarse recogidas en normas diferentes.
¿Se pueden pedir los 50.000 euros de TU CASA?
No sobre la base del RDL 26/2026. El mecanismo TU CASA había sido creado por ese decreto y todavía necesitaba desarrollo posterior. Tras la derogación de la norma, la regulación que lo creaba ha quedado sin efecto.
Actualizado el 5 de octubre de 2026. Este artículo se ha revisado tras la publicación en el BOE de las resoluciones de 2 de octubre de 2026 por las que el Congreso de los Diputados acordó derogar los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026. La información se basa en los textos publicados en el Boletín Oficial del Estado.
