El nuevo decreto de vivienda ya se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, introduce cambios importantes que afectan a inquilinos, propietarios y personas que quieren acceder a su primera vivienda.
Entre otras medidas, la norma regula los alquileres temporales y por habitaciones, establece una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos, limita temporalmente algunas actualizaciones de la renta, amplía la protección frente a determinados desahucios e introduce nuevas medidas fiscales.
El texto fue publicado el 30 de septiembre de 2026 y, con carácter general, entra en vigor el 1 de octubre de 2026, aunque algunas medidas tienen sus propias fechas de aplicación. Puede consultarse íntegramente en el Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el BOE.
¿Por qué se habla de dos decretos de vivienda?
Antes de analizar las medidas, conviene aclarar una cuestión que puede generar confusión. El Consejo de Ministros del 29 de septiembre aprobó dos reales decretos-ley diferentes en materia de vivienda. No se trata de dos nombres para una misma norma.
El primero es el Real Decreto-ley 26/2026, sobre protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible. Este es el texto publicado en el BOE el 30 de septiembre y el que contiene las medidas que analizamos como derecho publicado en este artículo.
El Gobierno aprobó además un segundo real decreto-ley destinado específicamente a reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. A fecha de publicación de este artículo, ese segundo texto todavía no figura publicado en el BOE.
| Real Decreto-ley 26/2026 | Segundo decreto | |
|---|---|---|
| ¿Aprobado por el Consejo de Ministros? | Sí | Sí |
| ¿Publicado en el BOE a 30 de septiembre? | Sí | No |
| ¿Qué aborda? | Alquiler, desahucios, fiscalidad, alquiler temporal y por habitaciones, vivienda asequible, acceso a primera vivienda y otras medidas | Estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual |
| ¿Podemos analizar ya su texto definitivo? | Sí | No hasta su publicación oficial |
Esta diferencia es importante porque algunas medidas que aparecen asociadas en titulares al “nuevo decreto de vivienda” pertenecen en realidad a textos diferentes. Por ello, las medidas que explicamos a continuación se han comprobado directamente en el RDL 26/2026 publicado en el BOE.
Nuevo decreto de vivienda: principales cambios
Estas son algunas de las novedades más importantes para particulares:
| Medida | ¿Qué cambia? | ¿A quién afecta? |
|---|---|---|
| Prórroga del alquiler | Determinados contratos pueden prorrogarse por períodos anuales hasta un máximo de 2 años adicionales | Inquilinos que cumplan los requisitos |
| Actualización de la renta | Se establece una limitación extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027 | Determinados contratos de vivienda sujetos a la LAU |
| Alquiler temporal | Debe responder a una causa temporal real, justificada y acreditable | Inquilinos y propietarios |
| Alquiler por habitaciones | Se introducen reglas para evitar que dividir la vivienda permita eludir límites sobre la renta | Inquilinos y propietarios |
| Desahucios | Se amplía hasta 2030 la protección en determinados casos de vulnerabilidad sin alternativa habitacional | Personas que cumplan los requisitos legales |
| Deducción del alquiler | Nueva deducción estatal del 10 % con límites de renta y otros requisitos | Determinados inquilinos |
| Fiscalidad del propietario | Cambian las reducciones aplicables al rendimiento del alquiler | Arrendadores |
| Determinadas compras de vivienda | Se restringen temporalmente ciertas adquisiciones por debajo del 70 % del valor de tasación | Determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles |
| Primera vivienda | Se crea el mecanismo de financiación TU CASA | Futuros compradores que cumplan los requisitos que se establezcan |
¿Se prorrogan dos años todos los contratos de alquiler?
No. La nueva prórroga extraordinaria no significa que todos los contratos de alquiler se amplíen automáticamente durante dos años.
La disposición final quinta del RDL 26/2026 establece que determinados contratos de arrendamiento de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor la norma podrán acogerse, previa solicitud del inquilino, a prórrogas anuales hasta alcanzar un máximo de dos años adicionales.
Entre los requisitos principales se encuentran:
- Que se trate de un contrato de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Que esté vigente cuando entre en vigor el RDL 26/2026.
- Que finalice antes del 31 de diciembre de 2028 el período de prórroga obligatoria contemplado en el artículo 9.1 de la LAU, o que termine alguno de los períodos de prórroga o tácita reconducción especificados por la norma.
- Que el inquilino se encuentre al corriente del pago del alquiler.
- Que también haya pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
- Que sea el arrendatario quien solicite la prórroga.
Durante este período se mantienen los términos y condiciones del contrato vigente.
El propietario debe aceptar la solicitud cuando se cumplen las condiciones, salvo determinados supuestos previstos por la norma. Entre ellos se encuentran que las partes acuerden otras condiciones, que celebren un nuevo contrato o que exista una necesidad real y acreditada del arrendador de ocupar la vivienda para sí o para determinados familiares conforme a las condiciones legales.
Esta nueva medida resulta especialmente relevante porque una prórroga extraordinaria anterior de los alquileres fue rechazada por el Congreso en abril de 2026.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026 y 2027?
El RDL 26/2026 establece una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta para las anualidades que correspondan desde la entrada en vigor de la norma hasta el 31 de diciembre de 2027.
La regla no consiste simplemente en fijar un 2 % para todos los alquileres. Hay que distinguir:
- Si la renta es superior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento de la renta.
- En los demás casos, propietario e inquilino pueden alcanzar un nuevo pacto sobre la actualización.
- Si no existe un nuevo pacto, el incremento que se aplique no puede superar el 2 %.
Por tanto, afirmar que todos los alquileres solo podrán subir un 2 % sería una simplificación de lo que establece realmente el decreto.
¿Qué cambia en los contratos de alquiler temporal?
Uno de los cambios más importantes afecta a los llamados alquileres de temporada o temporales.
La nueva regulación define el arrendamiento de vivienda temporal como aquel destinado a cubrir la necesidad de vivienda de una persona que se encuentra temporalmente desplazada de su domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
Eso significa que no basta con llamar “temporal” al contrato. Tiene que existir realmente una causa que justifique esa temporalidad.
Además, la carga de acreditar la causa corresponde al arrendador en los términos establecidos por la nueva regulación.
¿Se acaban los contratos de alquiler de 11 meses?
No necesariamente. Lo importante no es que un contrato dure once meses, sino que exista una verdadera causa temporal.
La nueva regulación establece que el alquiler temporal debe tener una duración superior a 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses.
Si el contrato se celebró por un período inferior y al finalizar sigue existiendo la causa que justificó el desplazamiento, puede prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes en los términos establecidos por la ley.
Sin embargo, si el arrendamiento supera los 12 meses sin que lo justifique la causa temporal, o se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero puede pasar a considerarse un contrato de vivienda habitual, con el correspondiente régimen de duración y prórrogas.
¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?
El decreto también incorpora expresamente el alquiler parcial de habitaciones o estancias dentro de la nueva regulación.
Una de las reglas más importantes busca evitar que dividir un piso en habitaciones se utilice para eludir las limitaciones aplicables al alquiler de la vivienda completa.
En los términos establecidos por la nueva LAU, la suma de las rentas de los contratos parciales simultáneos sobre una misma vivienda no puede utilizarse para superar la renta que correspondería al arrendamiento unitario de esa vivienda.
Además, en las zonas de mercado residencial tensionado deben respetarse las limitaciones específicas que correspondan.
¿Están prohibidos todos los desahucios hasta 2030?
No. El decreto no establece una prohibición general de todos los desahucios en España hasta 2030.
Lo que introduce es un régimen temporal de protección que alcanza hasta el 31 de diciembre de 2030 en determinados procedimientos cuando la persona afectada se encuentra en situación de vulnerabilidad y no dispone de alternativa habitacional.
La norma diferencia además distintos supuestos en función de quién sea la parte demandante.
Por ejemplo, establece un régimen específico para procesos promovidos por determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios claramente inferiores a su valor de tasación. También contempla un procedimiento diferente para otros demandantes cuando concurren las condiciones de vulnerabilidad y ausencia de alternativa habitacional previstas legalmente.
Por ello, la interpretación correcta es que se amplía la protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, no que cualquier desahucio quede automáticamente suspendido hasta 2030.
Nueva deducción del alquiler en el IRPF: ¿quién puede aplicarla?
El decreto incorpora una nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual en el IRPF.
Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10 % de las cantidades satisfechas durante el período impositivo por el alquiler de su vivienda habitual, siempre que cumplan los requisitos establecidos.
| Base imponible | Base máxima de la deducción |
|---|---|
| Hasta 23.007,20 € | 11.630 € anuales |
| Entre 23.007,20 € y 33.007,20 € | 11.630 € menos 1,163 veces la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 € |
| 33.007,20 € o más | No se aplica esta deducción |
Por tanto, el 10 % no se aplica necesariamente sobre todo lo pagado durante el año: existe una base máxima que depende de la base imponible del contribuyente.
La norma añade además otro requisito. Durante al menos la mitad del período impositivo, ni el contribuyente ni ningún miembro de su unidad familiar pueden ser titulares, en los términos establecidos legalmente, de otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la vivienda alquilada, salvo que una resolución administrativa o judicial impida utilizarla como residencia.
Para comprender cómo encaja esta deducción dentro del impuesto, puede consultarse también nuestra guía sobre cómo funciona el IRPF en España.
También cambian las reducciones fiscales para los propietarios
El RDL 26/2026 modifica las reducciones aplicables al rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de viviendas.
El porcentaje depende de las características del contrato y puede variar considerablemente. La norma contempla, entre otras circunstancias:
- si se reduce la renta respecto al contrato anterior;
- si se alquila la vivienda por primera vez;
- si el propietario tiene o no la consideración de gran tenedor;
- si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado;
- la edad del arrendatario;
- si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente;
- o si se destina a determinados programas de alquiler social.
En algunos supuestos, la reducción puede alcanzar el 100 %. La aplicación concreta depende de los requisitos previstos para cada caso, por lo que no existe una única bonificación fiscal aplicable a todos los propietarios.
¿El decreto prohíbe comprar viviendas a los fondos?
La medida es más concreta que una prohibición general.
Desde la entrada en vigor del decreto y hasta el 31 de diciembre de 2028, se limitan determinadas adquisiciones de vivienda realizadas por entidades, con o sin personalidad jurídica, cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles.
La limitación afecta, en los términos previstos por el artículo 1, a adquisiciones a título gratuito o por un precio inferior al 70 % del valor de tasación de mercado.
La propia norma contempla excepciones relacionadas, entre otras finalidades, con la vivienda social o asequible, determinados usos sociosanitarios y la protección residencial de colectivos vulnerables.
Por ello, no se trata de una prohibición absoluta para que determinadas entidades compren cualquier vivienda, sino de una restricción temporal y delimitada sobre determinadas operaciones.
Reparaciones: ¿puede el inquilino arreglar una avería y descontarla del alquiler?
El decreto introduce también una modificación muy práctica en materia de reparaciones.
Cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, seguridad o salubridad de la vivienda, o sean necesarias las reparaciones de conservación previstas legalmente, el inquilino puede requerir por escrito al propietario que realice la reparación y adjuntar un presupuesto razonable.
El arrendador está obligado a responder en un plazo máximo de cinco días hábiles.
Si transcurre ese plazo sin respuesta, el inquilino puede realizar las reparaciones necesarias y reclamar inmediatamente su importe al propietario o, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.
Esto no significa que el inquilino pueda realizar cualquier obra por iniciativa propia y restarla del alquiler: la medida se refiere a las reparaciones contempladas legalmente y exige seguir el procedimiento previsto.
TU CASA: nueva financiación para comprar la primera vivienda
El decreto crea también el mecanismo de financiación TU CASA, que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y pretende complementar la financiación privada para acceder a la primera vivienda habitual hipotecada.
Los préstamos podrán cubrir el menor de estos dos importes:
- el 20 % del valor de la vivienda hipotecada;
- o 50.000 euros.
La norma establece un tipo de interés del 0 % y sin comisiones. Los préstamos se concederán hasta diez años y se contempla un período de carencia vinculado al plazo de la hipoteca, con un máximo de 30 años.
Sin embargo, esto no significa que cualquier comprador pueda solicitar inmediatamente 50.000 euros al ICO. El propio decreto establece que un posterior Acuerdo del Consejo de Ministros deberá concretar los objetivos, beneficiarios, límites y otras características del mecanismo.
Además, las viviendas adquiridas mediante TU CASA quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión en los términos previstos por la norma.
¿Qué ocurre con los contratos temporales que ya estaban firmados?
Los contratos de temporada, de vivienda temporal y otros de naturaleza similar celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 26/2026 mantienen el régimen jurídico que tenían cuando fueron formalizados hasta que termine el plazo de duración pactado.
Al llegar esa fecha se extinguirán sin posibilidad de prórroga bajo ese régimen anterior.
Esto es diferente de la prórroga extraordinaria de hasta dos años explicada anteriormente, que se dirige precisamente a determinados contratos de vivienda habitual que ya estén vigentes cuando entre en vigor el decreto.
¿Cuándo entra en vigor el nuevo decreto de vivienda?
El Real Decreto-ley 26/2026 fue publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026 y, como regla general, entra en vigor el 1 de octubre de 2026.
No obstante, algunas disposiciones establecen expresamente otras fechas de efectos. Esto ocurre especialmente con determinadas modificaciones fiscales y medidas que necesitan desarrollo posterior.
¿El decreto ya es definitivo o tiene que aprobarlo el Congreso?
Un real decreto-ley puede entrar en vigor antes de que el Congreso se pronuncie sobre él. Sin embargo, el artículo 86 de la Constitución establece que debe ser sometido a debate y votación de totalidad en el Congreso de los Diputados dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.
Por tanto, hay que distinguir dos momentos: el RDL 26/2026 está publicado y entra en vigor el 1 de octubre, pero posteriormente deberá producirse su convalidación o derogación parlamentaria.
Esta diferencia es especialmente relevante en este caso, ya que las medidas de vivienda se han dividido en dos reales decretos-ley que deberán seguir su correspondiente tramitación.
Preguntas frecuentes sobre el nuevo decreto de vivienda
¿Qué va a pasar con los alquileres en 2026?
Desde el 1 de octubre entran en vigor distintas medidas del RDL 26/2026. Entre ellas se encuentran una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos, una limitación temporal de algunas actualizaciones de renta y nuevas reglas para los alquileres temporales y por habitaciones.
¿Todos los contratos de alquiler se amplían dos años?
No. La prórroga extraordinaria afecta a determinados contratos de vivienda habitual que cumplan las condiciones establecidas por la norma. Además, debe solicitarla el inquilino y este debe estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
Para las actualizaciones comprendidas entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el límite máximo aplicable del sistema de índices de referencia no procede incremento. En los demás casos puede existir un nuevo pacto entre las partes y, si no lo hay, el incremento no podrá superar el 2 %.
¿Se prohíben los contratos de alquiler de 11 meses?
No. El alquiler temporal sigue existiendo, pero debe responder a una causa temporal justificada y acreditable. La duración es, como regla general, superior a 31 días y no superior a 12 meses.
¿Se han prohibido los desahucios hasta 2030?
No de forma general. El decreto establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de protección para determinados procedimientos cuando concurren las circunstancias de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional previstas legalmente.
¿Hay una nueva deducción por pagar alquiler?
Sí. El decreto introduce una deducción estatal del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima y otros requisitos.
¿Ya se pueden pedir los 50.000 euros de TU CASA?
El mecanismo TU CASA ya ha sido creado por el RDL 26/2026, pero todavía necesita desarrollo para concretar aspectos como los beneficiarios y límites. Por tanto, la publicación del decreto no equivale a que exista ya un procedimiento abierto para solicitar automáticamente 50.000 euros.
Este artículo se ha elaborado a partir del texto oficial del Real Decreto-ley 26/2026 publicado en el Boletín Oficial del Estado y de la información oficial del Consejo de Ministros disponible a 30 de septiembre de 2026. El contenido se actualizará si se publica el segundo real decreto-ley anunciado en materia de estabilidad de los contratos de arrendamiento.
