Los decretos de vivienda de 2026 han cambiado varias veces en apenas unos días. El Gobierno aprobó dos reales decretos-ley a finales de septiembre, el Congreso los derogó el 2 de octubre y posteriormente se publicaron dos nuevos decretos de vivienda que afectan a los alquileres, los desahucios y las deducciones fiscales.
Esta es la situación a 13 de octubre de 2026: el RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, mientras que el RDL 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre.
| Norma | Situación | ¿Qué significa? |
|---|---|---|
| RDL 26/2026 | Derogado | El Congreso rechazó su convalidación el 2 de octubre. |
| RDL 27/2026 | Derogado | El Congreso rechazó su convalidación el 2 de octubre. |
| RDL 28/2026 | Publicado; todavía no vigente | Su entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre. |
| RDL 29/2026 | En vigor desde el 8 de octubre | Se aplica con las particularidades y fechas específicas previstas en la propia norma. |
Los decretos derogados no han vuelto a entrar en vigor. Los RDL 26/2026 y 27/2026 siguen derogados. Los textos publicados el 7 de octubre son dos normas nuevas: los RDL 28/2026 y RDL 29/2026.
Ambos nuevos reales decretos-ley deben someterse a control parlamentario.
¿Qué ha pasado con los decretos de vivienda?
La situación se entiende mejor siguiendo las fechas. Los nuevos textos pueden consultarse directamente en el Boletín Oficial del Estado: el Real Decreto-ley 28/2026, que regula las nuevas condiciones de renovación de los alquileres, y el Real Decreto-ley 29/2026, que incorpora medidas sobre alquileres, desahucios y fiscalidad.
| Fecha | Qué ocurrió |
|---|---|
| 29 de septiembre | El Gobierno aprobó los RDL 26/2026 y 27/2026. |
| 30 de septiembre | El RDL 26/2026 se publicó en el BOE. |
| 1 de octubre | Se publicó el RDL 27/2026. |
| 2 de octubre | El Congreso rechazó la convalidación de ambos decretos y acordó su derogación. |
| 5 de octubre | Se disolvieron el Congreso y el Senado y se convocaron elecciones generales. |
| 6 de octubre | El Gobierno aprobó dos nuevos decretos: los RDL 28/2026 y 29/2026. |
| 7 de octubre | Los dos nuevos reales decretos-ley se publicaron en el BOE. |
| 8 de octubre | Entró en vigor el RDL 29/2026, salvo las disposiciones con una fecha específica. |
| 15 de noviembre | Está prevista la entrada en vigor del RDL 28/2026. |
¿Cómo puede el Gobierno aprobar nuevos decretos si el Congreso derogó los anteriores?
Porque no se han recuperado jurídicamente los decretos derogados. Los RDL 26/2026 y 27/2026 siguen derogados. Posteriormente, el Gobierno ha aprobado dos normas nuevas: los RDL 28/2026 y 29/2026. El propio RDL 28/2026 explica en su exposición de motivos que existen precedentes en España en los que, después de que un real decreto-ley no fuera convalidado, el Gobierno aprobó otro con un contenido parcial o sustancialmente coincidente e introdujo los ajustes que consideró necesarios. Los nuevos decretos tienen, por tanto, su propia entrada en vigor y deben someterse de nuevo a control parlamentario.
¿Quién derogó los primeros decretos de vivienda?
Fue el Pleno del Congreso de los Diputados el que rechazó el 2 de octubre la convalidación de los dos primeros reales decretos-ley.
| Decreto | A favor | En contra | Resultado |
|---|---|---|---|
| RDL 26/2026 | 172 | 178 | ❌ Derogado |
| RDL 27/2026 | 166 | 184 | ❌ Derogado |
Entre las formaciones que votaron en contra estuvieron PP, Vox, Junts y UPN. El reparto de apoyos no fue exactamente el mismo en las dos votaciones.
¿Cómo estaba compuesto el Congreso?
El Congreso elegido en las elecciones generales de 2023 estaba formado por 350 diputados. El reparto de escaños obtenido por las candidaturas fue:
| Formación | Escaños |
|---|---|
| PP | 137 |
| PSOE | 121 |
| Vox | 33 |
| Sumar | 31 |
| ERC | 7 |
| Junts | 7 |
| EH Bildu | 6 |
| PNV | 5 |
| BNG | 1 |
| Coalición Canaria | 1 |
| UPN | 1 |
Esta tabla muestra los escaños obtenidos en las elecciones de 2023 y sirve como referencia de la composición de la Cámara; no debe confundirse con la distribución posterior de los grupos parlamentarios.
¿Qué tienen que ver las elecciones generales del 29 de noviembre?
El Real Decreto 806/2026, de 5 de octubre, disolvió el Congreso de los Diputados y el Senado y convocó elecciones generales para el domingo 29 de noviembre de 2026. Por tanto, los nuevos decretos ya no serán sometidos al Pleno ordinario del Congreso que votó los anteriores. Durante la disolución de las Cortes, la función de convalidar o derogar los reales decretos-leyes corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
¿Quién votará ahora los nuevos decretos?
Los RDL 28/2026 y 29/2026 también tienen que someterse a control parlamentario. Al estar disueltas las Cortes, esa función corresponde a la Diputación Permanente. La Diputación Permanente de la XV Legislatura está formada por 69 miembros en total: la presidenta del Congreso y otros 68 diputados.
| Grupo | Miembros |
|---|---|
| PP | 27 |
| PSOE | 24 |
| Vox | 6 |
| Sumar | 6 |
| ERC | 1 |
| Junts | 1 |
| EH Bildu | 1 |
| PNV | 1 |
| Grupo Mixto | 1 |
Por tanto, los nuevos decretos no serán votados por el mismo Pleno de 350 diputados que derogó los anteriores. La composición diferente de la Diputación Permanente no permite anticipar cuál será el resultado de las nuevas votaciones.
¿Están definitivamente aprobados los nuevos decretos?
No. Que un real decreto-ley se publique en el BOE y entre en vigor no significa que haya superado definitivamente el control parlamentario.
- Publicación: la norma aparece oficialmente en el BOE.
- Entrada en vigor: comienza a producir los efectos que establece.
- Convalidación o derogación: el órgano parlamentario competente decide posteriormente si el real decreto-ley se mantiene o se deroga.
Eso es precisamente lo que ocurrió con los RDL 26/2026 y 27/2026: fueron publicados y posteriormente el Congreso acordó su derogación.
¿Qué cambia con el nuevo decreto de vivienda?
El RDL 29/2026 está en vigor con carácter general desde el 8 de octubre. Estas son algunas de las medidas de vivienda con mayor impacto práctico:
| Medida | ¿A quién afecta? | Qué establece |
|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria | Determinados contratos de vivienda habitual | Hasta 2 años adicionales, por anualidades y previa solicitud del inquilino. |
| Actualización extraordinaria de la renta | Contratos cuya anualidad se cumpla hasta el 31/12/2027 | Si la renta supera el límite máximo del sistema de referencia, no procede incremento. En los demás casos puede pactarse la actualización y, si no hay nuevo pacto, no puede superar el 2 %. |
| Actualización ordinaria | Contratos sujetos a la LAU | La actualización anual no puede superar la variación del IRAV. Si no existe pacto expreso de actualización, no se actualiza la renta. |
| Alquiler temporal | Contratos de vivienda temporal | Debe existir una causa temporal real. La duración debe superar 31 días y, como regla general, no exceder de 12 meses. |
| Alquiler por habitaciones | Contratos parciales sobre una misma vivienda | La suma de las rentas simultáneas de las habitaciones no puede superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa. |
| Desahucios | Determinadas personas vulnerables sin alternativa habitacional | Se establecen medidas de suspensión y protección hasta el 31/12/2030 en los supuestos previstos. |
| Deducción por alquiler | Inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 € | Deducción estatal del 10 %, con una base máxima que depende de la renta del contribuyente. |
| Reducciones para propietarios | Arrendadores de vivienda que cumplan los requisitos | Se establecen diferentes reducciones del rendimiento neto positivo del alquiler según el contrato y las circunstancias. |
| TU CASA | Futuros beneficiarios para la compra de la primera vivienda habitual | Financiación de hasta el menor importe entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 €, al 0 % y sin comisiones. |
¿Quién puede pedir la prórroga extraordinaria de hasta dos años?
La prórroga extraordinaria no se aplica automáticamente a todos los alquileres. El RDL 29/2026 permite solicitarla para contratos de vivienda habitual que estuvieran vigentes cuando entró en vigor el decreto y se encuentren en alguno de los supuestos establecidos por la norma. Entre ellos se encuentran los contratos cuyo periodo de prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, así como determinados contratos que finalicen su periodo de prórroga tácita o de tácita reconducción. Además:
- Debe solicitarla el inquilino.
- El inquilino debe estar al corriente del pago del alquiler.
- También debe haber pagado mensualmente el alquiler durante los ocho meses anteriores.
- Se concede por periodos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales.
- Durante la prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato.
La norma contempla excepciones. Entre otras, la prórroga no opera cuando las partes acuerdan otras condiciones o suscriben un nuevo contrato en los términos previstos, o cuando el propietario ha comunicado conforme a la LAU una necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda para sí o para determinados familiares.
¿Se puede subir el alquiler más de un 2 %?
Aquí hay que distinguir la regla general de actualización y la limitación extraordinaria vigente hasta finales de 2027. Como regla general, el RDL 29/2026 establece que la renta solo se actualiza cada año si así se ha pactado. Si no existe pacto expreso, no se aplica actualización. Cuando proceda, el incremento anual no puede superar la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV). Además, para las rentas cuya anualidad de actualización se produzca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, se establece una limitación extraordinaria:
- Si la renta ya supera el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de referencia, no procede ningún incremento.
- En los demás casos, arrendador e inquilino pueden alcanzar un nuevo pacto sobre la actualización.
- Si no alcanzan un nuevo pacto, el incremento no puede superar el 2 %.
Por tanto, no es correcto resumir la nueva norma diciendo simplemente que “todos los alquileres están limitados al 2 %”.
¿Qué cambia en los alquileres temporales?
El RDL 29/2026 introduce reglas específicas para distinguir el alquiler temporal del alquiler de vivienda habitual. El alquiler temporal debe responder a una causa real y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual. Su duración debe ser superior a 31 días y, como regla general, no puede exceder de 12 meses. Si el contrato supera los 12 meses sin que exista justificación para mantener la causa de temporalidad, puede pasar a considerarse alquiler de vivienda habitual. Lo mismo ocurre cuando se suceden más de dos contratos temporales consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda: el primero se entenderá celebrado como contrato de vivienda habitual y se le aplicarán, entre otras, las reglas de duración mínima y prórrogas de la LAU.
¿Qué cambia en el alquiler por habitaciones?
El decreto también introduce reglas específicas para los contratos de alquiler parcial por habitaciones o estancias. Una de las más relevantes afecta al precio: la suma de las rentas de los contratos de habitaciones que estén vigentes simultáneamente no puede superar la renta correspondiente al alquiler unitario de la vivienda completa. Si la vivienda se encuentra en una zona de mercado residencial tensionado, deben respetarse además las limitaciones de renta previstas legalmente.
¿Vuelve la deducción del 10 % por alquiler?
Sí. El RDL 29/2026 incorpora una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. La deducción es del 10 % de las cantidades pagadas por el alquiler. La base máxima sobre la que puede aplicarse es:
- 11.630 euros anuales cuando la base imponible sea igual o inferior a 23.007,20 euros.
- Para bases imponibles comprendidas entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, la base máxima disminuye progresivamente conforme a la fórmula establecida por la norma.
¿Qué reducciones fiscales tienen ahora los propietarios?
El RDL 29/2026 también modifica las reducciones aplicables al rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de viviendas. Los porcentajes dependen de las circunstancias concretas. La norma contempla reducciones que pueden llegar al 100 % en determinados nuevos contratos cuando el arrendador no sea gran tenedor y se cumplan las condiciones previstas. También contempla porcentajes específicos en función de factores como la renta respecto al índice de referencia, que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado, la edad del inquilino, el alquiler social o que se hayan realizado determinadas actuaciones de rehabilitación. Por tanto, no existe un único porcentaje aplicable a todos los propietarios: debe comprobarse qué supuesto concreto cumple cada contrato.
¿Están suspendidos todos los desahucios hasta 2030?
No. El RDL 29/2026 establece hasta el 31 de diciembre de 2030 un régimen de protección para determinados procedimientos que afecten a personas en situación de vulnerabilidad y sin alternativa habitacional. La regulación diferencia además según quién sea la parte demandante y establece distintas obligaciones y procedimientos. Por tanto, no existe una suspensión general de todos los desahucios en España hasta 2030. Hay que comprobar la vulnerabilidad, la existencia de alternativa habitacional, quién insta el procedimiento y el resto de requisitos establecidos legalmente.
¿Se pueden pedir ya los 50.000 euros de TU CASA?
No todavía. El RDL 29/2026 crea el mecanismo de financiación TU CASA, gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), para complementar la financiación privada destinada a adquirir la primera vivienda habitual hipotecada. Los préstamos podrán financiar el menor de estos dos importes:
- el 20 % del valor de la vivienda hipotecada;
- 50.000 euros.
Los préstamos tendrán un tipo de interés del 0 % y no tendrán comisiones. Sin embargo, un acuerdo del Consejo de Ministros deberá regular aspectos como los beneficiarios y los límites del mecanismo. Por eso, la publicación del decreto no significa que ya pueda solicitarse automáticamente esta financiación.
¿Qué cambiará en la renovación de los alquileres desde el 15 de noviembre?
Esta es la principal materia del RDL 28/2026, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre de 2026. Una vez transcurridos al menos cinco años de contrato, o siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, si ninguna de las partes comunica que quiere terminarlo, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por periodos sucesivos de otros cinco años, o siete años si el propietario es una persona jurídica. Para evitar la prórroga:
- El arrendador debe comunicarlo con al menos seis meses de antelación.
- El inquilino debe hacerlo con al menos dos meses de antelación.
El decreto establece además una indemnización para determinados casos en los que sea el propietario quien decida no prorrogar el contrato. Con carácter general, cuando proceda la indemnización, su importe será el mayor entre:
- 12 mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado correspondiente a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler;
- o una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
Si no puede obtenerse un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, se utiliza como referencia la renta mensual vigente del contrato. La indemnización no procede en todos los casos. El propio RDL 28/2026 establece excepciones y un régimen transitorio para los contratos que ya están vigentes.
¿Qué ocurre con los contratos que ya existen?
El nuevo régimen se aplicará a los contratos de vivienda habitual que estén vigentes cuando entre en vigor el RDL 28/2026, respecto de los vencimientos que se produzcan posteriormente. Sin embargo:
- Las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente por el propietario antes de la publicación del decreto mantienen su eficacia y no generan la nueva indemnización.
- Si cuando entre en vigor quedan menos de seis meses para el vencimiento, el propietario podrá comunicar la no renovación con una antelación mínima de cuatro meses.
- Los contratos que ya se encuentren dentro del anterior periodo de prórroga continuarán en él hasta que termine; después se les aplicará el nuevo régimen.
Mi contrato de alquiler termina en diciembre de 2026: ¿puede el propietario no renovarlo?
Si tu contrato termina en diciembre de 2026, no significa necesariamente que debas abandonar la vivienda. Es necesario comprobar cuándo se firmó, qué periodo de duración o prórroga está transcurriendo, si existe una comunicación válida de no renovación y si puedes solicitar una prórroga extraordinaria.
El Real Decreto-ley 29/2026, vigente desde el 8 de octubre, permite solicitar hasta dos años adicionales en determinados contratos de vivienda habitual, siempre que se cumplan sus requisitos. Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026 introduce un nuevo régimen de renovaciones, preavisos e indemnizaciones cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre.
¿Y si el propietario ya me ha avisado de que no renovará?
El RDL 28/2026 establece que las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de su publicación, el 7 de octubre, conservan su eficacia y no generan la nueva indemnización. Debe analizarse por separado si procede alguna prórroga extraordinaria conforme al RDL 29/2026.
¿Puede comunicarme ahora que debo marcharme en diciembre?
La reforma prevista para noviembre establece un régimen transitorio: cuando a su entrada en vigor falten menos de seis meses para el vencimiento, contempla un preaviso mínimo de cuatro meses para el arrendador. La aplicación concreta depende de las fechas y de la situación del contrato, por lo que no basta con una comunicación realizada en cualquier momento.
Ejemplo: si el contrato vence el 31 de diciembre de 2026, hay que revisar la fecha de firma, el periodo de prórroga, los preavisos ya realizados y el derecho a solicitar una prórroga extraordinaria. La fecha de vencimiento por sí sola no permite determinar si procede la entrega de la vivienda.
Entonces, ¿qué decretos de vivienda están vigentes a 13 de octubre de 2026?
- Los RDL 26/2026 y 27/2026 siguen derogados.
- El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, con las particularidades previstas en su texto.
- El RDL 28/2026 está publicado y tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre.
- Ambos nuevos reales decretos-ley deben someterse a control parlamentario.
- Con las Cortes disueltas, esa función corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
La situación puede cambiar si se acuerda la convalidación o derogación de los nuevos decretos.
Preguntas frecuentes sobre los decretos de vivienda de 2026
¿Se ha derogado el decreto de vivienda de 2026?
Los RDL 26/2026 y 27/2026 fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre. Posteriormente, el Gobierno ha aprobado dos nuevas normas: los RDL 28/2026 y 29/2026.
¿Está vigente el nuevo decreto de vivienda?
El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre. El RDL 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre. Ambos están sujetos al control parlamentario correspondiente.
¿Qué pasa si mi contrato de alquiler termina en diciembre de 2026?
Depende de la fecha de firma, del periodo de prórroga, de los preavisos y de si procede solicitar la prórroga extraordinaria de hasta dos años prevista en el RDL 29/2026.
¿Tiene que votar el Congreso otra vez?
Los dos nuevos reales decretos-ley deben someterse de nuevo a control parlamentario. Como las Cortes están disueltas, esta función corresponde a la Diputación Permanente del Congreso.
¿Cuándo votará la Diputación Permanente?
A 13 de octubre de 2026, no hemos podido confirmar una fecha oficial para la votación de los RDL 28/2026 y 29/2026.
¿Vuelve la prórroga extraordinaria de dos años?
Sí, para determinados contratos de vivienda habitual. Debe solicitarla el inquilino, que además debe cumplir los requisitos establecidos por el RDL 29/2026.
¿Todos los alquileres tienen ahora un límite de subida del 2 %?
No. El decreto establece una regulación general vinculada al IRAV y, además, una limitación extraordinaria hasta el 31 de diciembre de 2027. Dentro de esta última, si no existe un nuevo pacto entre las partes, el incremento no puede superar el 2 %.
¿Vuelve la deducción del 10 % por alquiler?
Sí. El RDL 29/2026 incorpora una deducción estatal del 10 % para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros, con los límites establecidos por la norma.
¿Están suspendidos todos los desahucios hasta 2030?
No. Las medidas afectan a determinados procedimientos y personas vulnerables sin alternativa habitacional que cumplan las condiciones establecidas legalmente.
¿Se pueden solicitar ya los 50.000 euros de TU CASA?
No. El decreto crea el mecanismo y establece sus características básicas, pero todavía debe desarrollarse para concretar, entre otras cuestiones, sus beneficiarios y límites.
Publicado originalmente el 30 de septiembre de 2026. Actualizado durante el mes de octubre y por última vez el 19 de octubre. Se ha revisado la entrada en vigor de los nuevos decretos de vivienda y se ha añadido información sobre los contratos de alquiler que vencen a finales de 2026. La situación puede cambiar cuando se resuelva su control parlamentario.
