La vivienda ha dejado de ser un bien básico para convertirse en uno de los mayores retos económicos y sociales de España. El último informe del Banco Central Europeo (BCE) revela una sobrevaloración del 14,3 % en los precios de la vivienda, el mayor salto trimestral desde la serie histórica, excluyendo el periodo del covid. El dato, lejos de ser una simple cifra estadística, confirma lo que muchas familias experimentan: la brecha entre el precio de la vivienda y los ingresos no deja de ampliarse.
Según nuestro análisis, España afronta un punto de inflexión en su mercado inmobiliario. Aunque el crecimiento económico y la estabilidad financiera parecen sólidos, el acceso a la vivienda se ha convertido en un problema estructural que compromete la cohesión social y el bienestar de toda una generación.
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Una sobrevaloración que supera a la de la zona euro
De acuerdo con los cálculos del BCE, el índice de sobrevaloración de la vivienda española alcanzó el 14,3 % en el primer trimestre de 2025, frente al 10 % de la media de la zona euro. Se trata de un incremento de tres puntos en apenas tres meses, el mayor salto registrado fuera del contexto pandémico.
El indicador se construye a partir de la relación entre el PIB per cápita, los precios de la vivienda, los alquileres y el tipo de interés real. Según el BCE, este desfase sugiere que el valor de los inmuebles se aleja de sus fundamentos económicos, es decir, que las casas cuestan mucho más de lo que “deberían” en función del poder adquisitivo de los hogares y de la renta nacional.
Entre 2013 y 2025, el precio de la vivienda en España ha crecido un 45 % en términos reales, según el Banco Internacional de Pagos (BiS). En el mismo periodo, los salarios reales apenas se han movido. El resultado es evidente: hoy se necesitan 7,8 años de renta bruta de un hogar para comprar una vivienda, según el Banco de España.
“España afronta un desajuste persistente entre el valor de sus viviendas y la capacidad real de compra de sus ciudadanos”, advierte el BCE en su informe de estabilidad.
Precios en máximos históricos, accesibilidad en mínimos
Los indicadores nacionales confirman la tendencia. El precio de la vivienda usada se situó en 2.517 euros por metro cuadrado en el tercer trimestre de 2025, un aumento interanual del 15,3 %, según Idealista. El precio medio de la vivienda nueva y usada alcanzó los 2.047 euros/m² en septiembre, según la Sociedad de Tasación, con incrementos de hasta el 9% en algunas regiones.
El Ministerio de Vivienda cifra el avance en un 10,4% interanual en el segundo trimestre, mientras que el INE eleva ese crecimiento al 12,7 %. En conjunto, los datos reflejan un mercado tensionado en el que la demanda sigue superando con creces la oferta.
La oferta de vivienda nueva crece, pero a un ritmo insuficiente. Entre mayo de 2024 y mayo de 2025 se visaron 132.000 nuevas viviendas, un 13 % más que el año anterior. Sin embargo, el déficit acumulado desde 2021 supera las 500.000 unidades, según CaixaBank Research.
Medidas públicas: mucho anuncio, poca eficacia
En respuesta a la presión social y a los datos del BCE, el Gobierno español ha anunciado nuevas iniciativas para ampliar el parque de vivienda asequible. Entre ellas, la transferencia de 3.300 viviendas y dos millones de metros cuadrados de suelo residencial a la Empresa Pública de Vivienda, junto a la incorporación progresiva de 13.000 inmuebles procedentes de la SAREB.
También se prevé la creación de un PERTE de construcción sostenible, incentivos fiscales al alquiler regulado y la rehabilitación de viviendas vacías para destinarlas a alquiler social.
Sin embargo, la ejecución efectiva de estas medidas sigue siendo baja. La oferta pública apenas representa un 2,5 % del parque total, lejos de la media europea (15%). El impacto de la limitación de compra a extranjeros no residentes, la prioridad de compra pública o el control del alquiler turístico es aún incierto, y algunos expertos temen efectos secundarios sobre la inversión o la movilidad laboral.
Una brecha generacional sin precedentes
La escalada de precios está expulsando del mercado a buena parte de los jóvenes y clases medias urbanas. Según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, la edad media para acceder a una vivienda supera ya los 34 años, y solo el 16,3 % de los menores de 30 años vive de forma independiente.
El alquiler tampoco ofrece una salida fácil: el precio medio nacional alcanza los 13,3 euros/m², según Idealista, lo que implica dedicar más del 40 % del salario medio a vivienda, muy por encima del 30 % recomendado por la OCDE.
“La vivienda se ha convertido en el mayor factor de desigualdad entre generaciones, más incluso que el empleo o la educación”, subraya nuestro análisis.
Lo que dicen los expertos
Los economistas del Banco de España, Judit Montoriol Garriga y Pedro Álvarez Ondina, estiman que el precio de la vivienda se sitúa entre un 1,1 % y un 8,5 % por encima de su nivel de equilibrio a finales de 2024. Aunque se trata de niveles “contenidos”, la tendencia es al alza.
Por su parte, el informe de Arcano Research advierte que el diferencial entre la rentabilidad del alquiler y el bono soberano sigue siendo razonable, lo que mantiene a la vivienda como activo atractivo para inversores. En otras palabras, el mercado continúa siendo rentable para el capital, pero cada vez menos accesible para las familias.
Desde CaixaBank Research se descarta una burbuja como la de los 2000, ya que no existe un exceso de oferta ni una exposición bancaria similar. Sin embargo, admiten que el déficit de vivienda seguirá ampliándose y que los precios podrían crecer un 10 % en 2025 y un 6,3 % en 2026.
Opinión: una oportunidad perdida para reformar el modelo
España parece atrapada entre dos inercias: un mercado privado que sigue creciendo a pesar de las advertencias, y un sector público que actúa con lentitud. La política de vivienda sigue orientada a reaccionar ante las crisis, no a prevenirlas.
El verdadero desafío no es solo aumentar la oferta, sino hacerlo en las zonas donde se concentra la demanda real, principalmente grandes ciudades y áreas metropolitanas. Sin un esfuerzo coordinado entre Estado, comunidades y ayuntamientos, el problema persistirá.
Además, la política fiscal continúa premiando la propiedad frente al alquiler, reforzando un modelo que dificulta la movilidad y agrava las desigualdades generacionales.
En definitiva, mientras la vivienda siga tratándose como un activo financiero más que como un derecho social, el mercado continuará tensionado. La sobrevaloración del BCE es solo un síntoma de un sistema que necesita una reforma estructural, no un parche coyuntural.
FAQ
¿Qué significa que la vivienda esté sobrevalorada un 14,3 % según el BCE?
Significa que, en promedio, los precios de la vivienda en España superan en un 14,3 % los niveles que justificarían sus fundamentos económicos (rentas, PIB per cápita, tipos de interés, etc.).
¿Está España en riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria?
Por ahora no. No existe un exceso de oferta ni un crédito hipotecario descontrolado como en 2008, aunque sí hay riesgo de que los precios sigan creciendo por encima de los salarios.
¿Qué impacto tienen las medidas del Gobierno?
Las medidas buscan aumentar la vivienda pública y regular los precios, pero su alcance real es limitado por la lentitud administrativa y la escasa disponibilidad de suelo asequible.
¿Qué regiones muestran mayor sobrevaloración?
Según CaixaBank Research, Baleares y Madrid lideran el tensionamiento, seguidas de Cataluña y País Vasco.
¿Qué soluciones serían efectivas a medio plazo?
Un aumento sostenido del parque de vivienda pública, incentivos al alquiler asequible, mayor coordinación interadministrativa y políticas fiscales que prioricen el acceso frente a la especulación.
Fuentes
- El Economista. La crisis de la vivienda en España no tiene fin: el BCE detecta una rapidísima sobrevaloración de los inmuebles (8 octubre 2025)
- El Día. Estas son las medidas del Gobierno para combatir la crisis de la vivienda en España (25 octubre 2025)
